BIM: modelli digitali As-Is e As-Built, le differenze

Quando si lavora sul patrimonio edilizio, sapere che cosa è stato progettato non è sempre sufficiente. Un edificio può essere stato modificato durante il cantiere, trasformato negli anni, ampliato o interessato da interventi che non trovano piena corrispondenza nella documentazione disponibile. Per questo motivo, nel BIM assume particolare importanza la capacità di distinguere tra ciò che è stato effettivamente costruito e ciò che esiste nel momento in cui l’edificio viene analizzato.

È in questo contesto che entrano in gioco i modelli As-Built e As-Is. I due termini possono sembrare molto simili e vengono talvolta utilizzati in maniera intercambiabile, ma fanno riferimento a condizioni differenti dell’opera. Comprenderne le caratteristiche permette di organizzare meglio le informazioni e di utilizzare il modello digitale in maniera coerente durante le diverse fasi del ciclo di vita dell’edificio.

Che cos’è un modello BIM As-Built

L’espressione As-Built, letteralmente “come costruito”, identifica la rappresentazione dell’opera così come è stata effettivamente realizzata al termine dei lavori.

Durante la costruzione possono infatti verificarsi variazioni rispetto al progetto originario. Alcune soluzioni vengono modificate in cantiere, determinati componenti possono essere sostituiti e possono cambiare dimensioni, materiali, posizioni o caratteristiche tecniche.

Il modello As-Built ha quindi l’obiettivo di recepire queste variazioni e restituire una rappresentazione aggiornata dell’opera realizzata.

A seconda delle esigenze del progetto, può contenere informazioni relative a:

• geometria effettiva degli elementi;

• materiali utilizzati;

• caratteristiche di componenti e sistemi;

• impianti installati;

• modifiche intervenute durante la costruzione;

• informazioni utili per la successiva gestione dell’opera.

Non si tratta, quindi, semplicemente di conservare il modello utilizzato durante la progettazione. Affinché possa essere considerato rappresentativo dello stato costruito, il patrimonio informativo deve essere aggiornato sulla base di quanto effettivamente realizzato.

Che cosa significa As-Is nel BIM

Il modello As-Is risponde invece a una domanda differente: qual è lo stato dell’edificio oggi?

Un immobile, infatti, continua a cambiare anche dopo la conclusione del cantiere. Nel corso degli anni possono essere realizzati interventi di manutenzione, ristrutturazioni, ampliamenti, sostituzioni impiantistiche o modifiche nella distribuzione degli spazi.

Di conseguenza, un modello As-Built realizzato correttamente al termine dei lavori potrebbe non rappresentare più la situazione effettiva dopo diversi anni.

Il modello As-Is descrive quindi le condizioni dell’opera nel momento in cui viene effettuato il rilievo o l’aggiornamento delle informazioni. Proprio per questo trova particolare applicazione negli interventi sul patrimonio edilizio esistente.

La distinzione è rilevante anche nella ricerca applicata al settore delle costruzioni. Come evidenziato da un approfondimento del National Institute of Building Sciences sul valore dei dati as-built nella gestione degli edifici, i modelli As-Built possono rappresentare digitalmente strutture esistenti facendo riferimento alle dimensioni di quanto realmente costruito; la produzione di modelli tridimensionali As-Is permette invece di documentare digitalmente le condizioni dell’infrastruttura esistente.

As-Is e As-Built: qual è la differenza?

La differenza principale riguarda quindi il momento al quale fanno riferimento le informazioni contenute nel modello.

Un modello As-Built fotografa l’opera al completamento della costruzione e documenta le eventuali differenze rispetto a quanto previsto in fase progettuale. Un modello As-Is descrive invece la situazione effettivamente riscontrabile in un determinato momento della vita dell’edificio.

Per fare un esempio, immaginiamo un edificio completato nel 2010. Al termine del cantiere viene prodotto un modello As-Built che documenta fedelmente quanto realizzato. Negli anni successivi vengono modificati alcuni ambienti, sostituiti determinati impianti e realizzata una nuova distribuzione interna.

Nel 2026 il modello As-Built originario rimane una documentazione importante dell’opera realizzata nel 2010, ma non descrive necessariamente l’edificio nella sua configurazione attuale. Per rappresentare quest’ultima sarà necessario acquisire e organizzare informazioni aggiornate, arrivando alla costruzione di un modello As-Is.

Dal rilievo dell’esistente al modello informativo

La produzione di un modello As-Is richiede innanzitutto la conoscenza dello stato reale dell’opera. La documentazione disponibile può rappresentare un punto di partenza, ma deve essere verificata rispetto alle condizioni effettive dell’edificio.

A seconda delle caratteristiche dell’intervento, l’acquisizione dei dati può avvenire attraverso differenti metodologie e strumenti, tra cui rilievi diretti, fotogrammetria e laser scanner. Le informazioni raccolte possono successivamente essere utilizzate per ricostruire digitalmente geometrie, componenti e caratteristiche dell’immobile.

È in questo passaggio che il BIM mostra uno dei suoi aspetti più significativi: il modello non serve soltanto a visualizzare tridimensionalmente l’edificio, ma consente di associare agli elementi informazioni utili alle successive attività di progettazione e gestione.

Per uno studio professionale, questo significa anche disporre di figure capaci di interpretare correttamente i dati, organizzare il modello e gestire le informazioni secondo un metodo strutturato. La preparazione di chi opera sul modello diventa quindi parte integrante del processo: il corso BIM Specialist pensato per studi di architettura di BIMstart può contribuire a sviluppare le competenze necessarie per affrontare la modellazione architettonica e la gestione informativa all’interno di flussi di lavoro BIM.

Perché l’accuratezza delle informazioni è fondamentale

Un modello dell’esistente è realmente utile quando le informazioni che contiene sono adeguate allo scopo per il quale è stato realizzato. Non sempre, infatti, è necessario riprodurre ogni elemento con il massimo grado di dettaglio possibile.

Prima di procedere alla modellazione è opportuno comprendere quali informazioni serviranno nelle fasi successive. Un modello destinato alla progettazione di una ristrutturazione può avere esigenze differenti rispetto a uno utilizzato per la gestione degli impianti o per attività di manutenzione.

Tra gli aspetti da valutare rientrano:

• finalità del modello;

• affidabilità della documentazione esistente;

• livello di dettaglio geometrico necessario;

• informazioni da associare agli oggetti;

• modalità di aggiornamento dei dati;

• utilizzi previsti nelle fasi successive.

La qualità di un modello BIM non dipende quindi esclusivamente dalla quantità di elementi rappresentati, ma soprattutto dalla coerenza tra informazioni disponibili, obiettivi e utilizzo finale.

Due modelli per momenti diversi della vita dell’edificio

As-Built e As-Is non devono essere considerati due concetti contrapposti. Al contrario, possono rappresentare differenti momenti della storia informativa di un’opera.

Il primo documenta ciò che è stato effettivamente realizzato alla conclusione della costruzione; il secondo descrive ciò che esiste nel momento in cui l’immobile viene nuovamente rilevato e analizzato.

In entrambi i casi, il valore del modello dipende dalla sua capacità di restituire informazioni affidabili e utilizzabili. Per questo motivo, soprattutto negli interventi sul patrimonio esistente, il BIM può diventare uno strumento importante per collegare rilievo, progettazione e gestione, trasformando la rappresentazione digitale dell’edificio in una base informativa che può accompagnarne l’evoluzione nel tempo.