Pignoramento immobiliare

Obiettivo di questo breve articolo è, spiegare, a chi non è proprio esperto della materia o a chi purtroppo si trova in una situazione di rischio, cos’è il pignoramento immobiliare e quali sono le sue conseguenze.
Innanzitutto, da un punto di vista normativo, la sua fonte la ritroviamo nel libro III del codice di Procedura Civile, dedicato all’esecuzione forzata (una procedura, prevista dalla legge, a tutela del creditore il quale può ricorrervi per ottenere l’adempimento di una obbligazione non eseguita spontaneamente dal debitore; la procedura dipende dal bene che verrà pignorato e dal luogo in cui si trova ad es. presso il debitore stesso o presso terzi).

Notifiche del pignoramento

Il pignoramento immobiliare è proprio un atto di espropriazione coattiva attraverso cui il creditore aggredisce i beni facenti parte del patrimonio del debitore, in questo caso quelli immobiliari, ed è anche la forma di espropriazione più complessa (possono essere oggetto di pignoramento immobiliare anche alcuni diritti reali: il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto e il diritto di superficie).
Il pignoramento ha inizio con la notifica dell’atto di Precetto (che ricordiamo essere un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo entro un termine di regola non inferiore a 10 giorni).
Successivamente, il creditore ha a disposizione 90 giorni per notificare il Pignoramento immobiliare.
Con titolo esecutivo e precetto si portano dinanzi all’ufficiale giudiziario: originale dell’atto di pignoramento, una copia uso trascrizione su cui va apposta una marca da bollo e tante copie per quanti sono i soggetti pignorati.
Il pignoramento si intende eseguito nel momento in cui il relativo atto è notificato al debitore/destinatario e trascritto nei pubblici registri immobiliari (finalità della trascrizione è quella di pubblicità notizia), come può leggersi all’art.555 c.p.c.
Eseguita l‘ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna al creditore atto di pignoramento e la nota di trascrizione.
Entro 15 giorni dalla consegna, il creditore procedente deve provvedere ad iscrivere a ruolo lo stesso, pena la perdita di efficacia del pignoramento immobiliare.
Inoltre, viene nominato un custode dell’immobile oggetto del pignoramento e questo ruolo, solitamente viene ricoperto da professionisti del settore o, in forma residuale, dal debitore che dovrà comunque provvedere al rispetto di alcuni obblighi.
Dopo 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed entro 45 giorni, il creditore presenta l’istanza di vendita, cioè la richiesta formale che si fa al giudice in cui si chiede che l’immobile precedentemente pignorato venga messo all’asta.
Da tale momento il creditore ha poi 60 giorni per il deposito di tutta la documentazione necessaria, ovvero la documentazione ipocatastale o in alternativa la certificazione notarile. (Dalla data di entrata in vigore della Riforma Cartabia il termine che il creditore dovrà rispettare è stato ridotto a 45 giorni).

Fasi della vendita

Come conseguenza dell’istanza di vendita, il giudice fissa l’udienza (569 cpc) in cui potranno partecipare tutte le parti e fare le proprie osservazioni al giudice.
Con l’ordinanza di vendita il giudice delega le operazioni di vendita ad uno o più professionisti.
Sulla base dell’ordinanza, il delegato alla vendita nominato dal giudice dell’esecuzione, emette l’avviso di vendita (documento che riporta tutte le informazioni specifiche dell’immobile, di come avverrà la vendita e come presentare le offerte di acquisto).
Chi si aggiudica l’immobile all’asta deve saldare il prezzo offerto, pena la perdita della cauzione e non solo, solitamente entro 120 giorni. Una volta saldato, il giudice formalizza il tutto, ordina la liberazione dell’immobile (se occupato) e trasferisce il bene cancellando le iscrizioni (ipoteche) sull’immobile. La fase finale è quella di distribuzione delle somme. Se il creditore procedente è uno solo, il giudice dell’esecuzione dispone il pagamento di quanto a esso spettante a titolo di capitale, spese e interessi.

Soluzioni Possibili

Or dunque, abbiamo sinteticamente riepilogato le fasi principali di un pignoramento immobiliare.
Tuttavia, molti sono i problemi che possono interferire in una determinata procedura e, altrettante, sono le soluzioni possibili per il debitore esecutato che voglia salvare il proprio immobile o, in subordine, assicurarsi che la procedura avvenga nel massimo rispetto della legge.
Si pensi alle opposizioni all’esecuzione ex art 615 cpc o agli atti esecutivi ex art 617, alle note perizia ex. art 173 disp.att., ai ricorsi avverso gli atti del delegato etc. etc..
Altro elemento da tenere in considerazione è che una procedura esecutiva ha costi e tempi davvero notevoli per il creditore che voglia veder soddisfatta la propria pretesa. In ragione di ciò, capita spesso, che il debitore (ovviamente assistito da un legale super esperto della materia) riesca a trovare accordi con il creditore e salvare così il proprio immobile. (ad es. con un accordo transattivo di saldo e stralcio o una conversione del pignoramento).
Per approfondimenti sull’esecuzione immobiliare si legga l’articolo pignoramento immobiliare, pubblicato dallo studio legale associato d’Ambrosio Borselli, specialisti nel settore immobiliare dal 1880.